關于印發(fā)《南京市住宅物業(yè)管理防汛工作指南（2022年版）》的通知

一、建立工作機制

我市的汛期是每年的6月1日至9月15日，其中7月20日至8月10日是主汛期。

（一）各物業(yè)服務企業(yè)應完善物業(yè)管理區(qū)域防汛體系，成立防汛工作領導小組，組長由物業(yè)服務企業(yè)負責人擔任，統籌開展住宅物業(yè)管理項目汛期安全工作。

（二）各物業(yè)服務企業(yè)要制定落實防汛工作制度、操作規(guī)程，明確崗位工作職責，確定現場防汛工作安全責任人。

（三）各物業(yè)服務企業(yè)須在汛期前自查并消除防汛隱患，及時分析物業(yè)管理區(qū)域內防汛薄弱點，結合所在地區(qū)防汛形勢、項目地勢及排水系統客觀實際和項目歷年受災情況，制定具有針對性和可操作性的防汛搶險應急預案，并在汛期前組織不少于一次的防汛應急演練，確保各項目負責人和一線工作人員能夠熟練應對防汛應急情況。

（四）各物業(yè)服務企業(yè)應落實防汛值班制度，應在企業(yè)內部明確各項目應急聯絡人和聯系方式。在天氣預報強降雨天氣或公布IV級（藍色）以上應急響應時，應安排24小時專人值守。

（五）各物業(yè)服務企業(yè)建立重大事項報告制度，落實物業(yè)管理區(qū)域重大事件快速反應機制。在遇重大險情時，值班人員要在30分鐘內分別向企業(yè)防汛工作小組及屬地社區(qū)和政府職能部門報告。

二、開展隱患排查

（一）建筑屋面排查：對屋面防水層、保護層及上一汛期中漏水點進行全面檢查，及時修補防水層和保護層鼓包、破損、裂紋、接口開裂等問題，并進行不少于48小時的閉水實驗，確保無滲漏點。對汛情來臨前無法修復的屋面，應用苫布或油氈遮蓋，及時告知頂層業(yè)主屋面防水破損情況，提前做好防范準備。

對屋面的雜物進行清理，檢查雨水落水口、落水管等，確保雨水落水口無堵塞，管線暢通。

（二）樓體外立面及附屬設施設備排查：對樓體外立面附屬設施設備進行檢查，及時修復滲漏、安裝不牢固、銹蝕、起鼓、開裂、風化、脫落等問題。

（三）房屋周邊及設施場地的排查：對房屋外立面、人造景觀、健身娛樂設施、道路、散水、圍墻、大樹、溝渠、水系周邊等易存在隱患處進行檢查，發(fā)現問題及時修復處理；對汛情來臨無法修復的，應在隱患部位周邊設置警示標識，包括警戒帶、隔離墩、警示燈等標識標志。如小區(qū)圍墻緊鄰山丘，應關注圍墻外的山坡、排水溝等情況，發(fā)現隱情及時報告政府相關部門。

（四）重點部位排查：檢查地下車庫、地下室、設備機房以及人防、樓棟出入口、通氣口、采光窗等易發(fā)生雨水倒灌的部位：補充更新擋水板、防汛沙袋等物資，提前對預留管線孔洞、設備機房滲漏、透水點等部位進行封堵灌漿防水處理。

（五）設備運行排查：對照排水系統圖對污水井、集水坑的排水泵進行測試檢查，重點檢查排水泵運轉及排水情況，確保運行正常后將控制柜（箱）開關設置為“自動”狀態(tài)。

（六）公共照明排查：對公共照明設備進行檢查，出現松動、破損等問題的，應加固或更換，發(fā)現接線裸露的應進行絕緣處理。

（七）排水管網排查：對污水井、集水坑、化糞池、雨水井以及雨水管口、井口、井蓋和井篦的雜物防護網等進行排查，重點檢查排水管網與周邊市政管網的接口，對破損、管網開裂、脫落、滲水的及時修復或更換。

（八）排水系統清淤：開展排水管網、窨井等設施清淤疏浚，增加低洼易澇區(qū)段、易淤積管段的清掏頻次，全面疏通、養(yǎng)護雨水管網等排水設施：對封堵雨水口、排水口和向檢查井傾倒垃圾雜物、水泥殘渣等行為進行勸阻，消除安全隱患。

（九）地下空間排查：檢查地下儲物間安全使用情況和地下車庫車輛停放情況，及時勸離逗留人員，建立健全車主通訊錄。

（十）危險房屋、建（構）筑物排查：配合街道、社區(qū)做好危險房屋居住人員的撤離工作，對危險房屋、建（構）筑物、圍墻等隱患部位應設置警戒帶等警示標識。

（十一）其他設施排查：對避雷、電梯等設施設備進行專業(yè)檢測和維保，確保運行正常。

隱患排查包括不限于以上內容，物業(yè)服務企業(yè)可結合項目實際執(zhí)行。

三、信息溝通

（一）安排專人關注天氣預報和預測信息，重點關注預警等級，及時收集雨情、汛情等信息，保持與屬地街道、社區(qū)的通訊聯絡和信息交流。根據相應響應等級做好上報、傳達、跟蹤等防汛準備工作，及時安排做好防御準備。

（二）在小區(qū)公示欄或顯著位置公布24小時應急電話，各類險情和突發(fā)事件發(fā)生時，及時向項目屬地街道、社區(qū)報告。

（三）建立搶險隊員通訊錄，配合屬地街道、社區(qū)發(fā)動和動員業(yè)主組建防汛志愿者服務隊、黨員突擊隊，積極參與小區(qū)防汛救災工作。

（四）加大防汛知識宣傳力度，提高公眾防災避險意識和自教互救能力，及時向業(yè)主轉發(fā)天氣預報的內容，及時提醒業(yè)主增強高空墜物等安全防范意識，做好居家、出行等方面的安全防范工作。

（五）建立和完善住宅項目車輛信息臺賬，以便災情發(fā)生時，及時通知車主駛離。

四、儲備防汛物資

防汛物資配備的種類及數量可根據項目實際情況配置，包括不限于以下內容：

（一）設施設備間、地下車庫、地下室或人防、首層等出入口，應架設擋水板或碼放沙袋。

（二）低洼處易積水部位，應架設排水泵，如使用燃油排水泵，注意柴、汽油的日常保管場所和條件應符合易燃易爆品的管理要求，并定期對排水泵進行啟動式實驗。

（三）樓外立面、道路、散水、圍墻等存在隱患未及時處理的，應在隱患部位周邊設置警示標示，包括警戒帶、隔離墩、警示燈等。

（四）歷年汛期曾出現過斷電的項目，還應配備應急發(fā)電或專業(yè)照明設備，包括應急燈和小型發(fā)電機組。

（五）除上述物資外，各企業(yè)可根據實際情況選擇性配備雨衣、雨靴、榔頭、錘、斧、手鋸（雞尾鋸）、電工鉗（或斷線鉗）、銑、鐵鍬、撬棍、水桶、掏水盆、對講機、擴音喇叭、三輪車等物資。

防汛物資應放置在重點部位或集中在專門區(qū)域，避免暴曬和風吹雨淋。存放時應分類碼放，設置標識，注明種類和數量。

河道周邊、地勢較低或曾經受災的項目應加大物資配備力度。

五、防汛應急預案啟動

汛情發(fā)生時，各物業(yè)服務企業(yè)根據不同汛情預警啟動應急預案。應急預案啟動后，各領導小組成員及時趕到指定位置待命。

（一）IV級應急響應（藍色）：24小時降雨量達50mm，且預報繼續(xù)降雨，主城區(qū)多數地方出現積水。

應對措施：

1、項目負責人到現場值守，非當班秩序維護員及相關人員在現場備勤，通知電梯公司維保人員現場備勤，直至預警解除。

2、對各設備機房、低洼地區(qū)、地庫、雨水溝等區(qū)域內的設施設備進行排查，確保設施設備使用正常、無運行隱患。

3、檢查防汛物資（沙袋等）的情況，確保擺放到位、數量達標、完整有效。

4、在可能危及人身和財產安全的部位，設立安全警示標識，并視情況做好人員、財產疏散轉移。

5、關閉或停止室外用電（如LED屏、水景景觀等），對于無法排除安全隱患的區(qū)域或部位，及時上報相關部門。

（二）III級應急響應（黃色）：24小時降雨達100mm，且預報繼續(xù)降雨，主城區(qū)部分地區(qū)出現積水，對城市生產活動和居民生活造成影響。

應對措施：

1、與IV級應急響應（藍色）預警中1-5項應對措施相同。

2、項目負責人立即組織人員對地下車庫出入口、地下人防出入口、供電設備間、燃氣設備間、供水設備間進行巡查。

3、在屋面出現漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時用鐵絲等固定。

4、通過業(yè)主群、電話、宣傳廣播等方式，通知業(yè)主關閉門窗、自低洼處移走車輛等。

5、每隔一小時向物業(yè)企業(yè)負責人報告情況。

（三）II級應急響應（橙色）：24小時降雨達150mm，且預報繼續(xù)降雨，主城區(qū)大面積出現積水，對城市生產活動和居民生活造成較大影響。

應對措施：

1、與III級應急響應（黃色）預警中1-5項應對措施相同。

2、重點區(qū)域、安全警示標識的部位設專人看守（看守人員不得少于2人）。

3、所有電梯升至安全層站（安全層站根據各項目自行設定，原則上為2層以上）臨時停梯。

4、視情況啟動排水設備。

（四）I級應急響應（紅色）：24小時降雨達200mm，且預報繼續(xù)降雨，主城區(qū)大面積出現積水且內澇嚴重，對城市生產活動和居民生活造成嚴重影響。

應對措施：

1、與II級應急響應（橙色）預警中1-4項應對措施相同。

2、根據雨量和積水情況，及時用沙袋或擋水板形成圍擋，同時，在轄區(qū)門口或地庫入口前，設專人引導車輛向安全地帶停放。

3、監(jiān)控畫面切換到各重點部位，對其實行管控處理，必要時派人到現場看護，避免無關人員靠近。

4、安排專門人員在現場對設施設備進行監(jiān)控，尤其是供電和排水設備。如配電室出現進水情況，立即進行斷電處理，并向供電部門報告。

5、搶險過程中，必須注意先搶救人員后搶救財產，并且做好自我防護，整個過程由應急組長統一指揮部署，并及時向上級有關部門匯報受災和搶險情況?，F場所有人員要積極配合搶險人員開展自救，最大限度減小人員、財產損失。

六、發(fā)生汛情時的處置辦法

（一）配電房進水

當配電房發(fā)生水浸事件時，為防發(fā)生短路炸毀現象，要立刻采取停電措施，切斷總電源并派人值守。斷電時切勿直接用手接觸，應采用絕緣棒或干木棒，穿戴勞保用品(絕緣手套、絕緣靴等)，防止產生巨大電弧發(fā)生觸電事故。

組織足夠人力和資源盡快排水，清理淤泥雜物。進、出配電室的人員須穿戴勞保用品（絕緣手套、絕緣靴等）。

（二）電梯井道進水

電梯井道進水后應關閉電梯主電源，通知電梯維保單位采取人工緊急操作方式，將電梯轎廂移動至水流入井道的層站上方，避免電梯轎廂進一步受損。電梯底坑的積水應及時用潛水泵、簸箕、水桶等清除。

（三）電梯轎廂進水

對電梯進行圍擋，正在使用的使用緊急呼叫聯系使用人，在附近樓層?？坎⒓皶r離開轎廂；發(fā)生困人的安排人員前往安撫處置；電梯未使用、未困人的使用緊急按鈕使轎廂停靠至底層，待電梯維保人員到達現場后進行處理。

（四）低洼處積水

檢查雨污水井及排水管線，視情況打開雨、污水井蓋并設置安全警示標識，積水繼續(xù)增長的，在積水區(qū)域加裝排水泵強制排水，疏散積水區(qū)域周邊的人員物資。

（五）市政道路積水反灌

安裝擋水板或碼放沙袋，檢查涌入點周邊區(qū)域排水設施，積水深度增大時，使用水泵向外排水，疏散積水區(qū)域周邊的人員物資。

（六）排水管網反壓噴涌

在涌水點碼放沙袋，對反壓噴涌點周邊的雨水井、污水井的水位進行檢查，疏散涌水點周圍的人員物資。

（七）供電、供水、通訊、燃氣等管井積水

在涌水處四周、機房門口、井口碼放沙袋，打開的管井口處設置安全警示標識，可能危及設備正常運行時，關停設備、切斷電源，并撤離人員。

（八）樹木、戶外廣告牌及高空物體因大風發(fā)生傾斜、墜落或倒塌

現場進行圍擋，設置安全警示標識，安排專人看護，避免人員及車輛接近。確認受損物品歸屬，通知產權人或使用人到場，同時對已經造成的損失情況進行統計、核實并留存影像、文字資料的工作。

（九）地下室積水

設置危險標識，用沙袋、木板等物攔住進水，進行排水，排水不及時的立即通知業(yè)主將置于地下室及人防工程中的財產轉移至高處，水若已淹至高壓柜（屏）的拉閘停電，并組織人員撤離。對市政排水不暢或周邊排水堵塞的，報告相關部門和單位。

（十）屋面排水堵塞

及時清理屋面雜物，確保屋面排水口暢通并進行標記。檢查屋面排水并及時疏通。

（十一）陽臺地漏反灌

當暴雨持續(xù)、主排水管出現故障，發(fā)生多層反灌水時，及時打開最底層屋面排水管檢修口泄流。

七、后續(xù)處置

（一）房屋及共用設施恢復

1、及時對建筑物進行檢查，重點檢查屋面、外觀的受損情況和建筑本體的沉降程度等，對發(fā)現的問題應安排專人監(jiān)視，積極報告并協助有關部門做好安全隱患的消除工作。

2.對可能發(fā)生或已經發(fā)生綠地、墻裙、道路塌陷，圍墻倒塌和山體滑坡的危險區(qū)域，應設置安全警示標識和防護隔離帶（欄），安排專人監(jiān)視，積極報告協助有關部門處理并消除安全隱患。

3、帶水清掃主干道、地下空間，清理淤泥，組織對主要排水管網進行疏通。

4、對因防汛堵塞的通道、地下車庫出入口、小區(qū)臨停車輛等進行引導清理。

5、對房屋及共用設施受損嚴重需要修復或更新的，應按照有關規(guī)定及時組織維修恢復。

（二）機房、設備房恢復

1、因防汛關閉的設施設備，在恢復使用前應進行檢查測試，確保人身及設施設備安全。

2、濺水設備再次投入運行前，進行全面擦拭吹干，絕緣值測量達標后投入運行。

3、地面淹水的機房，檢查地埋電線管內積水情況，積水量大的用氣泵清吹，絕緣值達標后投入使用。

4、配電柜和控制柜在水退后進行通風干燥，檢測達標后投入使用。

5、浸水及完全淹沒的電動機等電氣設備解體烘干，檢測情況達標后重新組裝，高壓設備須具有資質的機構專門組織預防性實驗。

6、變配電室進水排干后，對夾層、電纜溝和室內進行通風除濕。

7.對汛中管控采取停電措施的，送電前應按規(guī)范對送電設備、接地電阻檢查測試，作業(yè)時應警惕漏電、沼氣、缺氧等安全隱患，確保人身及設施設備安全。

（三）防汛物資檢查恢復

1、對物資數量、使用狀況進行清點并進行維護保養(yǎng)， 對防汛沙袋進行晾曬。

2、防汛物資的種類、數量、規(guī)格應及時補足到汛前儲備的要求，并對臺賬進行更新。

（四）環(huán)境衛(wèi)生恢復

對汛中浸泡的設備機房、地下水箱（水池）、地下室、室外雨污水井，化糞池、道路、綠地、公共場地和積水嚴重低洼地段等都位及時進行清理，并按照衛(wèi)生防疫有關要求對小區(qū)進行全面消殺,嚴防傳染病媒滋生。

（五）其他

1、積極配合政府有關部門和保險企業(yè)處理業(yè)主損失， 引導業(yè)主依法辦理。

2、按政府有關部門要求制定并報告防汛應對總結資料。

3、對防汛預案、物資準備、人員培訓、各部門防汛搶險等過程中出現的問題進行總結，優(yōu)化應急預案，加強應急演練，提高防汛應對能力。

備注：本指南未盡事宜以及國家、省、市對住宅物業(yè)管理防汛應對有最新規(guī)定和要求的，從其規(guī)定。

                                南京市物業(yè)管理行業(yè)協會

                              2022年5月23日